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周三微课:楼市彻底变天啦

浏览:     发表时间:2021-06-10 11:58:52

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新闻

上周五,财政部、自然资源部、国家税务总局、人民银行四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号)。《通知》提出将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收,并分两个阶段实施:

第一个阶段:自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。


第二个阶段:暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。


换言之,2020年1月1日起,四项政府非税收入全部划转给税务部门负责征收。

土地收入的重要性

A.1-4月累计,全国政府性基金预算收入24277亿元,同比增长36.6%。其中,国有土地使用权出让收入21383亿元,同比增长35%。2021年前4月全国卖地收入2.1383万亿元,占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。地方财政100块收入里面,卖地收入的贡献达到52块钱。


B.当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,2019年近九成城市土地财政依赖度超过50%。

一直以来,非税收入征收范围划定随意性较大,各项收入边界不清,应征未征或乱征问题突出。将非税收入划转税务部门征收,有助于提高征管效率和统筹财政资源。在这之前,社会保险费、国家重大水利工程建设基金、排污权出让收入等多项非税收入已划转税务部门统一征收。

(这四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。也就是说,土地出让金的归属并没有改变,仍将全额纳入地方政府性基金预算管理,且通过地方政府性基金预算安排支出。)

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地产的发展

地产对于中国经济的意义到底是什么?
不管是改善人们的居住需求,是有效支撑国民经济快速发展,还是中国城市化建设的主要载体。


中国的房地产在改革开放以前是不成规模的,其之所以能够飞速发展,脱胎于经济建设的大时代,国家坚决的在全方面进行社会主义基础设施建设,其中就包括代表民生工程的房地产业。现在,房地产行业所代表的利益已经越过了民生的范畴,成为了具备金融功能的投资领域,房子成为了能够抵御通货膨胀和进行投资收益的不二选择。楼市的繁荣也催生了大量的“大户”和炒房团,他们要么就是手中资金雄厚,疯狂囤楼;要么就是靠一层层抵押贷款,扩大房产规模。依附在中国飞速发展的经济和政策上,汲取了大量的财富。而这种炒房的行为所带来的巨大利益也误导了大多数人的理财意识,甚至有的公司也在跟风炒房,将房子视为可保值升值的资产,用来积累财富和防止资金链断裂。


可是现在,我们需要注意的是,如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入,远远高于个人的诚实劳动所得,那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动,同时变得贪婪;企业家也不再从事制造业,纷纷投入到房地产大军中来。


应该说,房地产泡沫破灭,不仅有利于重建诚实、健康的发展模式,而且是大势所趋。虽然中国经济短期会经受一次阵痛,但却能使今后的步履更加坚实。泡沫破灭不是问题,泡沫的存在才是问题。地产泡沫破灭,是对失调经济的一次彻底修复。


楼市的未来


第一,国央企的参与度将越来越深。此后,在出让金变更后,很多城市不愿意做的一级土地整理,大概率将由国央企接手。后期的楼市开发,也将越来越向大型的地产托拉斯集中。


第二,提倡了很久的共有产权房,和公共租赁用房,将真正迎来爆发的时刻。

第三,房地产税到了非出不可的时刻。
中国房地产领域的税费,一直以来有三种:建设环节税费,交易环节税费和保有环节税费。
一直以来,保有环节的房地产税之所以迟迟难出,就是因为土地出让金和前两个环节的税费,收起来更方便。现在最大的变化就是,土地对于政府来说,已经是彻底的去金融化。

此时,土地的经济属性开始增强,这促使地方政府能更主动的调整供给总量


思考

1.未来楼市的变化趋势是什么?2.如何理解中国房地产市场的变迁?

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