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钱棒棒阅读时间~中国政府已经开始为房价泡沫破裂做准备了

浏览:     发表时间:2021-02-18 21:00:05

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年前,深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。

有人说,这又是政府忽悠老百姓。其实,政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的,银行必须遵照执行。

银行发放房贷时,以参考价为准,不认你实际成交价格。

假设你购房的成交价格是1000万,政府参考价是700万,银行按700万给你7成贷款,是490万,你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房,银行给你5成贷款,350万,你的首付是650万,比例是65%。

也就是说,现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%,银行的房贷没有任何风险。

这还只是最新发放的房贷,对于老房贷,譬如在价格涨上去之前发的房贷,那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子,房价要跌65%以上,银行的房贷才有风险。

短期50%以上的跌幅,除非中国经济遭遇核弹级别的冲击,否则是不大可能的。

去年的新冠疫情,其实就是核弹级别,但中国经济依然挺过来了。

而且即使房价腰斩,也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债,只要购房人依然有还款能力和意愿,房贷风险依然是比较低的。

美国的次贷危机是零首付发给低收入乃至无收入群体导致的,但中国的房地产贷款是高首付,面向的是相对高收入群体,基本上都是优质贷款,没有次级贷款。

所以,中国政府其实已经为房价可能的下跌做好了充分的准备。房地产即使爆雷,也不会给金融系统带来灾难性的影响,系统风险的底线是能守住的。

从这个角度看,投资中国的银行是有很大的安全边际的。

全世界可能只有中国这样权威的政府才能进行这样的调控。无论是日本当年的房地产泡沫,还是美国2007年的次贷危机,其实各种危险的信号已经很明显了,但是在不干预少干预的自由市场思想的指导下,任其自由发展,最终坠入深渊。而且,政府即使想干预,也没有这样的权威和资源。

譬如,强制银行按照政府指导价发放房贷,西方国家就做不到。先不要说这违背了银行的自由经营权,西方的银行大多是私有的,政府即使下达了指令,人家也不一定能遵守。

中国的银行系统资源绝大部分是掌握在政府手中的,政府可以做到一盘棋,令行禁止。

包括我在内,市场对中国经济最大的担忧就是房地产。中国经济最大的泡沫可能在房地产。如果能让这个大泡泡不破裂,平安着陆,那中国经济绝对会创造一个新的神话。

现在看来这个神话可能要变成现实。在“房住不炒”政策的坚定实施下,房地产绑架中国银行从而绑架中国经济的风险越来越低了。

虽然政府不好也难以直接干预房子的真实交易价格,但是政府可以管住银行的放贷。只要炒房的资金主要不是出自银行,那房价可以随便炒,崩盘了,损失的是炒房人自己,银行不会陪绑。

房地产泡沫之所以可怕,是因为在自由放任的环境里,银行不可避免地会深深卷入,但是在社会主义中国,政府却可以做到最大程度的切割。房地产这颗雷即使爆了,那也是自爆,不会伤及无辜。

实际上,极大地提高购房的首付,不但降低了银行风险,也极大抑制了炒房的动机。炒房的高收益很大程度上来自于杠杆,如果是全额买房,投资收益率并不高。哪怕房价5年翻一番,那也只是年化15%的收益率,很多炒股的人看不上的。

但是,如果上一倍的杠杆,年化收益率就翻了一番,达到31%(暂不计资金成本)。这已经是很高了。

如果上3倍杠杆,也就是三成首付,那年化就是46%,绝对暴利了。

如果是5倍杠杆,2成首付,那就是58%的年化收益,那简直是诱人犯罪了。

在房价暴涨的时候,必须毫不手软地降低杠杆,一方面是对银行的保护,另一方面绝对是可以降低炒房收益的,从而抑制炒房的冲动。

所以,房住不炒背后的真实含义是,绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房,自己的钱随便炒,政府管不了也不想管,正如你拿着自己的钱去澳门赌博,政府管不了。但你赌输了,千万别连累全社会无辜的人。

当前政府就是这个态度

黑夜深度研究 | 来源

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