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钱棒棒阅读~楼市盛世背后真相: 270 家上市房企录得历史上大面积亏损

作者:钱棒棒     浏览:136     发表时间:2016-09-21 21:16:26

吴裕彬点评:


让我来准确定义一下什么叫房地产见顶?房地产见顶是指房地产价格同比增速坍塌甚至是趋负,以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违约。(记住这个定义,连教科书上都没有。)我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机,房地产周期就是债务周期。中国房地产的金融本质特征就是债务融资的抵押品属性,因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。根据惠誉2015年的研报,中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%,而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。只要中国的债务周期到顶,系统性债务危机爆发,作为主要债务融资抵押物的房地产,其价格就将全面坍塌。房地产的危机并不是供求的危机,而是融资杠杆的危机,就像汉能股票的腰斩风险,并非其二级市场的供需,而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。


以上文字选自笔者2016年3月25日的文章。


严格依照房地产见顶的宏观金融经济学定义,我之前预测,中国的房价会在今年8月左右开始崩盘这个过程,因为在今年8月左右开始,中国的房价同比增速会见顶,然后会按照“房价同比增速趋负,以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违”按部就班的走下去。对房地产见顶没有严格的量化定义是不行的,否则就是打无谓的嘴仗。大家注意观察中国房价同比增速的数据,看看我的预测是否准确。我的分析和预测都以数据为依据,只能被数据验证或证伪,所以请大家不要意气用事的打嘴仗。


房地产危机实质上是债务危机,房地产周期就是债务周期。供需只是障眼法。为什么这么说?因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。以国有四大行之一的中国银行(BOC)为例,在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。


房价有史以来增长最迅猛的当下,中国的房企净利润同比普遍下滑,资产负债率普遍上升,这意味着“以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违约”的进程正在开启。


中国房地产报(公众号ID:china-crb)记者通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。



作者:中房报研究员


今年以来,一二线楼市火爆的销售热情,为房企带来了销售业绩的高速增长,但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反,接近半数的房地产商虽然营业收入增长了,但净利润同比却出现下滑局面。


中国房地产报(公众号ID:china-crb)记者通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。


据中国房地产报(公众号ID:china-crb)记者统计,上半年亏损最为严重的上市房企是人和商业控股有限公司,上半年亏损了144.9亿元;排在其后的恒盛地产上半年亏损了20亿元;排在亏损榜第三位的嘉凯城上半年亏损9.52亿元,资产负债率更是高达93.55%,利息支付倍数为-59.41%,显示嘉凯城目前营业收益甚至远远不足以偿付借款利息。


不断攀升的土地成本、仍在上涨的资产负债率,正在压缩众多房企的盈利空间。中原地产研究中心统计数据显示,在过去连续4年利润率下调后,即使今年上半年市场成交爆发,房企平均利润率依然下调到8.15%。而即使在成交惨淡的2015年同期,利润率也有10.1%。


中国房地产报记者统计发现,即便如中国恒大、融创中国、阳光城、保利置业、远洋集团、雅居乐、世茂房地产、九龙仓这样的全国销售前30强房企,也出现销售额增长但净利润却同比下滑的尴尬局面。


更多房企所面临的问题则是净利润规模尽管也取得一定增长,但涨幅却远小于当期营业收入的涨幅。以万科和保利地产为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。


一线城市、部分二线城市地王频出,将土地成本抬升到新高度,甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”,债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。



融信盈利增速最快
融创净利润同比大跌




中国房地产报记者统计今年上半年销售30强房企盈利榜单发现,相比上半年30强房企销售额的大幅上涨,其净利润表现却普遍稍逊,房企增收不增利的现象愈发明显。其中,9家大型房企净利润同比下滑。


千亿级房企中国恒大,上半年销售额同比大增62.8%,但由于急速扩张追求规模,净利润却被严重侵蚀。中国恒大上半年归属上市公司股东的净利润仅20.17亿元人民币,同比下滑78.6%;核心业务利润78.1亿元,同比跌23%;核心业务利润率更是降至只有单位数的8.9%,同比锐降4.2个百分点;毛利率为28.3%,维持与去年同期相对稳定的水平;资产负债率高达81.79%。恒大的财报指出,盈利下跌主要由于投资物业公平值收益减少、汇兑损失、金融资产亏损等。


其实,中国恒大自2015年就开始出现盈利下滑。财报显示,中国恒大2015年净利润为104.6亿元,同比下滑17%。


净利润下滑幅度最大的龙头房企是融创中国。半年报显示,融创中国上半年净利润约为1.03亿元,较去年同期减少91.8%,股东应占净利润为0.73亿元,较去年同期减少92.3%。


“我们今年初的销售目标是800亿元,预计9月份就可以完成,按照这个节奏,今年销售1100亿元没有问题。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司半年度业绩发布会上表示。对于公司净利润的大幅下滑,汪孟德的解释则是“由于汇率和项目结转对利润造成的阶段性影响”。


值得注意的是,融创中国今年拿地举动颇为积极。“去年以来的积极并购和拿地,会使得融创投资成本增加,导致盈利出现下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,若成本投入过多,而下半年部分热点二线城市频繁出现政策调控,会存在价格下调的可能性,或造成企业项目定价提高的空间会收窄,引起整体盈利空间减少,这是融创需要警惕的风险。


利润同比下滑的大型房企还有阳光城、保利置业、雅居乐、远洋集团、世茂房地产、九龙仓及龙湖地产。其中,阳光城上半年仅盈利1.71亿元,净利润同比下滑46.39%,资产负债率达82.61%,较2015年底增长2个百分点。多元化是阳光城近年来的一个标志性动作,或许短期内占用了部分资金。


保利置业上半年实现净利润0.5亿元,同比下滑42.97%,而同期公司销售额则同比增长45.48%。据悉,上半年保利置业共获取36个项目,总土地成本450亿元。雅居乐地产上半年实现净利润6.04亿元,同比下滑37.41;远洋地产上半年净利润同比下滑35.41%。


30强房企盈利排行榜中,净利润同比增幅达3位数的房企有3家,分别是:融信中国(净利润上涨261.92%)、富力地产(净利润上涨116.86%)、招商蛇口(净利润上涨113.37%)。


30强房企过半毛利率下跌
7成负债率攀升

在中国房地产报发布的销售30强房企毛利率榜单中,15家房企毛利率较2015年底下降。其中,毛利率下降最明显的房企是融信中国。上半年融信中国销售毛利率为18.4%,而2015年底融信中国的销售毛利率则为36.61%。此外,万科地产、中国海外发展、万达商业、保利地产、招商蛇口、富力地产、金地集团等房企均出现毛利率下滑趋势。


长江证券分析师蒲东君表示,房地产行业整体毛利率不断下滑的主要原因在于地价占房价比例越来越高,部分地区甚至出现“面粉价格贵过面包”现象。另一方面,由于房企越来越多采用合作拿地开发的模式,少数股东损益占比逐渐提升,导致净利润率增速低于毛利率增速。


不过,仍有15家上市房企出现毛利率上升情况。毛利率最高的房企是九龙仓,上半年毛利率达50.67%,较2015年底47.93%的毛利率抬升了近3个百分点。


华夏幸福的毛利率仅低于九龙仓,排在销售30强房企毛利率排行榜的第二位,上半年毛利率达50.32%,较其2015年底34.52%的毛利率,提升了15.8个百分点,成为毛利率增长最快的房企。此外,华润置地的毛利率提升2.7个百分点到33.91%。


另一个值得警惕的问题是,在房企净利润率及毛利率整体下降的同时,资产负债率却仍在攀升。根据中国房地产报记者统计的销售30强房企资产负债率排行榜,30家房企中,上半年资产负债率较去年年底进一步增加的房企多达21家,即仅9家房企负债率下降,而负债率超过70%的房企有20家。


负债率最高的房企仍是融信中国。上半年资产负债率为89.83%,较去年年底85.42%的负债率增加4.4个百分点。绿地控股的资产负债率则由2015年底的84.62%增加到了上半年的88.36%。万科地产、中国铁建、荣盛发展、绿城服务、新城控股的资产负债率均超过了80%,而在2015年底他们的负债率还在80%以下。


或许,正是国内宽松的融资环境,为房企提供了低廉且源源不断的资金,同时也助长了房企资产负债率的攀升。


人和商业、恒盛地产、嘉凯城
严重亏损


就在房价上涨、房地产市场销售火爆的环境下,仍然有不少房企处在生死边缘。

中国房地产报记者统计发现,今年上半年业绩亏损的上市房企多达63家。根据中国房地产报记者统计的亏损最严重的前30家房企排行榜,排在前十名的房企分别是人和商业、恒盛地产、嘉凯城、天津松江、上海证大、云南城投、裕田中国、景瑞控股、中国城市基础设施、珠光控股。


人和商业的公告显示,上半年人和商业获得亏损约人民币144.93亿元(去年同期约亏损5.2亿元人民币),其中,来自终止经营业务的亏损约144.96亿元人民币,而公司目前的市值仅有80.85亿元人民币。据业绩报告,终止经营业务指的是其上半年出售的44项地下商城业务,包括23幢已落成商城、11幢在建商城、10幢已取得相关建筑批文的规划中商城。


而人和商业之所以出售这些业务,正是为了偿还即将到期的海外巨额债务。事实上,人和商业近年来一直处于亏损状态。截至2015年底,人和商业全年亏损44.36亿元,而这已是人和商业连续第三年亏损。在此之前的2013年、2014年,其亏损额分别达到17亿元、17.15亿元。


人和商业的生存困境反映的是当前整个商业地产行业面临的严峻形势。中国社会科学院近日发布的《中国商业发展报告(2016年~2017年)》称,2013年以来,我国百货业陷入倒闭潮,目前,这种倒闭趋势仍然在加剧。各级地方政府应审慎开发商业地产,防止再次形成购物中心、奥特莱斯、城市综合体,甚至电子商务产业园区等商业地产开发热。


恒盛地产上半年亏损了20亿元,较2015年同期的应占亏损9.966亿元扩大100.7%;资产负债率为79.51%。而恒盛地产自去年就曾被业界预测很可能成为第二个佳兆业而陷入破产危机,去年亏损了38.78亿元。


嘉凯城上半年亏损了9.52亿元,成为A股上市房企中亏损最严重的房企,资产负债率更是高达93.55%。嘉凯城方面表示,报告期内公司销售结转的房地产项目毛利较低、财务费用上升等原因,造成公司上半年亏损幅度较大。而事实上,嘉凯城近几年一直处于亏损状态,频繁出售旗下项目股权也并未能缓解嘉凯城紧张的资金链,直至最终被中国恒大收购,嘉凯城仍未走出亏损局面。

来源 | 经济学家吴裕彬

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